■破産申立前の不動産売却について
こんにちは
いつも勉強させていただいています
初めて破産（小規模管財）申立を担当することになりました
破産者は住宅ローン抵当権のついた不動産を所有しています
固定資産評価額 土地＋建物：11,775,109円
被担保債権残高 ： 5,596,972円
なので小規模管財事件の案件なのですが
破産者の生活状況や経済状況から
管財費用の捻出にかなり時間がかかりそうです
それまでの間に債権者によって任意売却してもらってもいいものでしょうか？
急に競売手続なんてことにならないか不安で・・・
弁護士からは管財人に処分をゆだねるのがいいと指示されたのですが
申立までに時間がかかりそうなので心配になり
ここで質問させていただきました
9/29 16:25 当事務所では，債権者が任意売却を希望する場合，当方・債権...
当事務所では，債権者が任意売却を希望する場合，当方・債権者双方で買主を探します。
特に，申立までに時間がかかる案件は。
債権者も，できるだけ多く回収したいと考えているので，不当に安価では売りませんし，
競売をすれば，手続が煩雑かつ長期化するとともに，費用もかかる割には，
実入りが少ないということがよくありますので，できる限り，任意売却しようとします。
また，代理人が入っている場合，競売手続に移る前には，
債権者から何度も進捗確認が入り，どうしようもない，と判断されたら競売手続を行う，
というのが主流ではないでしょうか。
なので，突然，競売手続に入る，ということは少ないのではないかと思います。
それから，管財費用ですが，申立後に積立させ，満額積み立てたところで，
開始決定という場合もあるので，事前に裁判所に相談してみてはどうでしょうか。
9/29 16:29 ユキノさん そもそも任意売却といわれているのは、所有者が...
ユキノさん
そもそも任意売却といわれているのは、所有者が債権者の承諾を得て売却代金の一部を債権者に弁済したうえで、（根）抵当権の抹消登記をしてもらい、売却する手続です。
したがって、ユキノさんが書かれている「債権者によって任意売却してもらってもいいものでしょうか？」という手続きはそもそもありません。
また、弁護士さんが「管財人に処分をゆだねるのがいいと指示された」ということであれば、弁護士さんの方針に従う以外にないと思います。
なお、債権者が突然担保不動産競売の申立てをする可能性は十分あると思いますが、通常担保不動産競売開始決定から売却までには４ヶ月から半年以上の期間を要しますので、競売手続が開始された後に、任意売却の検討を始めることも十分可能と思います。
9/29 17:34 管財人に任意売却してもらい、財団を形成できても、基本破産...
管財人に任意売却してもらい、財団を形成できても、基本破産者にとってプラスはありません（売れるまでの間家賃無料で住み続けることはできますが）。
それに対し、余剰ある物件で任意売却が出来、余剰金で破産者の生活再建に有用な支出と認められるものであれば、支出することも可能かと思います。
例えば弁護士費用や予納金、引っ越し費用や新たな住居の敷金等。
元々不動産であったものを現金化した現金はストレートに自由財産拡張申立が認められるかどうかはケースバイケースですが、うちの事務所ならチャレンジはすると思います（過去に本人が病気で働けない案件につき認めた件がありましたので）。
うちは、余剰ある物件なら、弁護士の指導の下、任意売却を試みることがほとんどです。それで弁護士費用が捻出出来るなら、多少の手間など問題にならず。
手間といっても、普段よくお願いしている複数の業者さんに資料をお配りして、お客さんをつけていただく、そしてお客さんがついたら抵当権者にお伺いをたてて決済の段取りする位ですが。
お客さんの立場に立って何がベストなのかを弁護士さんとよく相談できればと思います。
最終的に弁護士さんが、任意売却しないと言えばそれまでですから。