■管財人の不動産任売
管財事件で担保不動産を任意売却する場合の質問です。
建物を税込み１０００万円で売ります。消費税が約５０万円ということになります。
売買代金から管財人が５％ほど財団に組入れしたうえ、消費税の分まで控除し
た残りの９００万を担保権者に払おうと思ったら、担保権者と話がまとまりません。
みなさん、売買代金から消費税を控除しているのでしょうか？
また、申告はどうしていますか。
11/28 15:10 事前にその辺の調整はした上で買主さんとの交渉はしたほうが...
事前にその辺の調整はした上で買主さんとの交渉はしたほうがいいですね。
うちは事前に消費税納付の必要があるものについては、消費税が別途かかりますから、と買主に説明して乗せてもらいます。
担保権者との交渉時には税抜価格を提示します。
申告は知り合いの税理士さんに格安でしていただいています。
11/29 0:04 管財物件の売却をして消費税なんて納めたことありません。う...
管財物件の売却をして消費税なんて納めたことありません。うちの弁は破産手続開始決定後２年間は納税義務はない、といってます。
11/29 3:38 消費税がかかるということは、破産者は消費税の課税事業者な...
消費税がかかるということは、破産者は消費税の課税事業者なのでしょうか。
自分の経験としては、不動産の任意売却は個人の破産者の場合が多くて、不動産の売却のために消費税の心配をしたことはなかったですが、法人のその他の財産の換価に伴って消費税を納めざるをえなかったことはあります。
申告をするかどうかは、財団の状況にもよるでしょうし、裁判所の意見を聴いてもいいでしょう（財団の規模が、既に知れている財団債権の支払いすらできない状況なら、おそらく申告不要という話になるのでは？）。もし、消費税を納める余地がないなら、消費税の分を控除することは考えなくてもよいかも。あと、申告をするなら、当然、破産開始決定日までの解散事業年度分の申告や、法人税や事業税その他の申告もされるのですよね？破産手続開始後の消費税分だけ申告という話はないと思いますよ？
地方によっては税や申告を気にしてないところはあるのかもしれませんが、平成20年06月16日名古屋高等裁判所金沢支部判決では管財人に消費税の納付義務ありとされてますし（管財人が上告中らしいですが）、東京地裁の作った「破産管財業務における税務」という資料によれば、「消費税の申告，納付義務があると解さざるをえず，その場合の消費税は財団債権として扱われる。したがって破産管財人が，資産を売却する場合，外税にして転嫁しておく（もしそうしないと内税とみなされる。）ことが望ましい」とされてますね。なので、税別1000万円でお願い、と言ってみるとか（いまさら無理？）。
ところで、担保権者と話がまとまらない理由は、消費税の問題なのでしょうか？ちなみに、任意売却時の財団組入額については地域（裁判所）により違いがあるようなので、５％が高すぎるという話かも。
11/29 17:28 みなさん、売買代金から消費税を控除しているのでしょうか？ ...
みなさん、売買代金から消費税を控除しているのでしょうか？
今の消費税は基本的には内税処理なので、売買代金から控除します。
ただ、不動産売買のときに消費税が問題になるのは、
１、消費税課税業者の不動産であること
２、換価価値のある建物の売却であること
が要件となります。
そこで、消費税が問題になる場合、土地建物の価額の割り振りにあたっては
建物の価額を限りなく０円に近づけて消費税が発生しないか、かりに発生し
ても、ごくわずかな金額になるようにしていると思います。
それでも、建物の価額次第では相当額の消費税を納税する必要がある場合
もあります。その場合、財団組み入れ価額が通常の５％よりも少なくなる
と裁判所の許可を得るのが難しくなりますので、消費税分を売買代金から
控除して財団組み入れ額を確保することはよくあります。
また、消費税を買主の合意を得て外税にすることもあります
財団組み入れ５％が高いというご意見もありますが、１０００万円の不動産
で５％であれば、高いとも思いません。
仮に３％であれば、裁判所は許可しない可能性があります。
ご相談の事案では、
１、売買代金を外税にして、総額１０５０万円で売却し、５０万円を消費税、財団組み入れを５０万円、抵当権者に９５０万円にする方法
２、売買代金を内税にして、１０００万円で売却し、５０万円を消費税、財団５０万円、抵当権者９００万円で納得してもらう
３、裁判所と協議して、財団組み入れを少なくする
４、売買をあきらめる
の方法しかないのではと思います。
ただ、破産者が法人の場合で、かつ物件の価額１０００万円が正当な価額であれば、抵当権者に次の様につたえてみればいかがですか。
１、今の条件では本当に承諾できないのか
２、今の条件でＮＯであれば、財団からは年内に放棄する
（新たな固定資産税の発生を防止するため）
放棄すれば、法人の代表者がいなくなるので、売却の為には清算人の選任 が必要になる。清算人選任の予納金は売却を希望する抵当権者の負担にな
る。
かりに、抵当権の実行による任意競売をする場合でも、法人の代表者が
いない以上、所有者の清算人の選任が必要になる
この場合、通常の抵当権実行費用に清算人選任費用が加算されるので、
売却による抵当権者への組み入れ価額は、９００万円よりも更に下がること
が充分考えられる。
普通これだけ伝えれば、状況判断が的確にできる抵当権者であれば、現時点の売却条件に応じてくると思います。
これに応じないようなら、裁判所と協議してさっさと放棄すべき（１月になれ
ば、新たな固定資産税も課税されるので）と思います。
そして、法人所有不動産の放棄には、予め抵当権者などにその旨を通知しておく必要がありますので、時間的余裕もありません。
とりあえずは、いまの状況を早急に裁判所に相談して、時間をかけて説得したうえで売却するのか、とっとと放棄するのかを決めるのが先決だと思います
11/29 20:22 みなさん、とても勉強になりました。 破産では建物は解体す...
みなさん、とても勉強になりました。
破産では建物は解体するしかないようなもののこと
が多いので、いつも建物は１円にしていたのですが、
今回は建物だけ（土地は賃貸借）なので消費税とら
ないわけにはいかないと思いまして。
買主には内税ということで言ってあるので、担保権者
にとはなしするしかなさそうです。
小さな信用金庫なので、破産事件に慣れてないようで
すし、書面を送ってみます。
配当見込みも無いのですが、金額が大きいので、どう
しようか悩んでました。
２レス目の匿名さんのような先生もいるとなると、
あまりビクビクする必要も無いのかもしれませんね。
11/30 21:33 2009年11月29日 03:38でレスした者です。 大阪の事務員さん...
2009年11月29日 03:38でレスした者です。
大阪の事務員さんの別除権者への説得力ある説明方法は、たいへん参考になり、勉強させていただきました（実際、不動産を放棄して管財事件が終結した後で、別除権者がなんとかしたいと言ってきたケースがあったばかりです。もちろん事前の放棄の通知はしてたのですけど…）。
ところで、財団組入額（割合）に関してですが、他地域で5％とか10％とかでやってるところもあるとは聞いてはおりますが、当地では、財団組入額3％で裁判所の許可を得ています。
裁判所管内でのスタンダードがあると思いますが、買主が全国展開をしている場合などでは、別の地域の物件ではこれより安かったのに、と不満に思うこともあるのではないかと思い、前回のレスで記載させていただいたものです（もっとも、そういう全国展開をしているところなら、地域ごとのスタンダードがあることは分かっていると思いますが）。