■住所調査
下記のような事案で、Ａさん(女性)の依頼でＢさん(男性)の住所調査をしたいのですが、何か良い方法はないでしょうか？
たぶん、無理な事案だと推測されますが、経験豊富な皆様、お知恵をお貸し下さい。
45年ほど前に、Ａさん(女性)とＢさん(男性)は内縁(というか不倫)関係にあり、二人の共有名義で物件を購入。
その後、関係を解消し(40年ほど前～の話)、その後Ｂさんは消息不明で連絡をとっていない。
Ａさんは、ずっとその購入物件に居住。
Ｂさんは、妻帯者であった。
年齢は、現在Ａさんは80代で、Ｂさんは恐らく現在90代？？とみられる。生死も不明。
・資料は、登記簿謄本のみ。その甲区は、物件とは別の住所(本宅？)であった(登記された45年ほど前のまま)。
↑その物件と本宅は同区内です。
・Ｂさんが債務者で、少額の金融機関の根抵当権がついている(45年ほど前に)。(抹消されていないだけで完済しているかも？)
その共有名義の物件を売却したいので、共有名義であるＢさん(無くなっている場合はその相続人)を探したいのですが、無理でしょうか？
ちなみに、登記されている住所に住民票・除票は該当無し。
もしかすると、住民票の住所＝戸籍上の住所である可能性もなきにしもあらずなので、戸籍と除籍もあたってみようと思いますが･･･。
5/14 13:41 良くわかりませんが、２０年で取得時効の辺でできませんかね？
良くわかりませんが、２０年で取得時効の辺でできませんかね？
5/14 16:31 相手方の住所不明なので 住所調査の結果を添付して 公示...
相手方の住所不明なので
住所調査の結果を添付して
公示送達で、
時効取得による所有権移転の訴訟提起
っていう感じでしょうかね？
5/14 17:33 守備範囲超えているので、良くわかりませんが、 取得時効...
守備範囲超えているので、良くわかりませんが、
取得時効の援用は公示送達でするとして、単独所有になれば、売却は自由にできると思うので（抵当権のことは留保して）、住所も、相続人調査もいらないように思うのですが。どうですしょうか？
5/14 22:17 私も、住居所不明ならば、公示送達で訴訟提起して、判決に基...
私も、住居所不明ならば、公示送達で訴訟提起して、判決に基づく登記移転でよさそうな気はしますが、仮にそうするとしても、公示送達に先立ってある程度住所調査をしておくことは必要と思います。
戸籍がもしそこにあれば、住所と相続発生の有無は判明すると思いますが、もしそれがダメだった場合に、私がご質問のケースで思いつくのは、次の２種類です（それで判明するとは限りません）。
が、仮に判明しなくとも、そのくらいやっておけば努力は尽くしたと言えそうに思います。
①少なくとも名義上共有者なのであれば、固定資産税の納税義務があるはずです。役所に対し、役所が把握している共有者の住所を調査してみるのはどうでしょうか（２３条照会？回答が得られるかと、まともな住所を把握しているかは不明です）。
②根抵当権が不動産の全部に及んでいるのかBさんの持分部分だけなのかは不明ですが、ともかく抵当物件の所有権者として、抵当権者に対し、抵当権者が把握している最後の当該債務者の住所を聞いてみる。なお、このとき、債務の有無も聞いておくべきと思います。とうの昔に完済していれば何も得られないかもしれませんが、それはそれで抵当権抹消手続きの話はできると思います。根抵当権の場合、完済＝抹消というわけでもありませんが…
頑張って下さい。
5/16 15:51 ＞①少なくとも名義上共有者なのであれば、固定資産税の納税義...
＞①少なくとも名義上共有者なのであれば、固定資産税の納税義務があるはずです。役所に対し、役所が把握している共有者の住所を調査してみるのはどうでしょうか（２３条照会？回答が得られるかと、まともな住所を把握しているかは不明です）。
とってもいい考えですね！
ある役所の資産税課の人からの話では、
共有名義の場合、どなたか一人代表者へ全額の税金納付書を送っているそうです。
代表者の基準は、登記簿甲区に最初に記載されている所有者だそうです。
公示送達での取得時効って、よくわからないのですが、それによって、登記ができるんでしょうか？
債務名義を取らないと、単独での所有権移転登記ができないと思うのですが。
5/16 16:07 法務局へ行って登記原因証書を閲覧したら、物件購入当時の住...
法務局へ行って登記原因証書を閲覧したら、物件購入当時の住民票(本籍地つき)が確認できるんじゃないのか？
これで本籍地が判明すれば、戸籍の追跡調査→現在戸籍→戸籍の附票と辿り着くわな。
5/16 16:09 第１６２第２項 所有権の取得時効 『１０年間、所有の意思...
第１６２第２項 所有権の取得時効
『１０年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。』
善意＝他人の物であると知らない事（自分の物だと思う事）
悪意＝他人の物だと知っている事
今回のケースは、取得時効は厳しいと思います。
5/16 16:22 悪意20年でも取得時効は成立するはずだが。 ＞45年ほど前に...
悪意20年でも取得時効は成立するはずだが。
＞45年ほど前に、・・・(略)・・・二人の共有名義で物件を購入。・・・(略)・・・Ａさんは、ずっとその購入物件に居住。
書き込みからすると45年間単独所有の外観を継続していると認められる余地はあるのでは。
5/16 17:22 誰かが時効取得を言い出したせいで論点がずれてますよね。 ...
誰かが時効取得を言い出したせいで論点がずれてますよね。
まずは何らかの形で送達ができないでしょうかとの質問だったと思います。
時効援用をするにしても，「何らかの形で送達しようとした」経緯を見せる必要はあるでしょう。
時効援用によ登記移転の手続きはその後の話です。
5/16 17:51 戸籍付票等から住所を追跡できないのなら 時効援用する旨の...
戸籍付票等から住所を追跡できないのなら
時効援用する旨の意思表示の公示送達を行う。
5/17 9:39 抵当権を付けている金融機関に金消契約の際の資料として住民...
抵当権を付けている金融機関に金消契約の際の資料として住民票や免許証のコピーでも残っているかも。
問い合わせor照会してみれば？
5/17 12:14 お世話になります。 所有権移転登記の、この辺の申請のス...
お世話になります。
所有権移転登記の、この辺の申請のスタイル、添付資料の問題は、該当不動産の管轄の法務局に確認してもらう、「餅屋」のこの売買を担当する司法書士のかた（いますよね）に任せるのが一番かと思うのですが
良くわかって無いですが、
されることは不動産の売却です。自分のもので無いと売却できない（Ｂさんの持ち分）はずですので、
実質の所有権移転は取得時効の援用で、できる（これで全部Ａさんのものになる）、と思います。
それと登記を分けて考えて、
その当該不動産の所有権移転登記を買った方がしたいと思うかで、それを売却完了、後、前に、こちらが、協力するか？と言う話だと思います。「先に（Ａさんへの所有権の移転を登記上しないと契約しない）とかになってるのですかね」でもなくて、売買自体はできて、さて登記しようと思うと、購入先の、売買（あるいは取得時効）だけでのＡさんの単独申請（したとして）が「法務局から所有権のつながりがほしい」とか「いや共同申請にしてください」になれば、ゆくえ不明の方にハンコもらうわけにもいかないでしょうから、共同申請は実質できなくて、単独申請はやむをえなくなって、判決もらうことも検討する場合も考えるとして
所有権移転登記の、この辺の申請のスタイル、添付資料の問題は、該当不動産の管轄の法務局に確認してもらう、「餅屋」のこの売買を担当する司法書士のかた（いますよね）に任せるのが一番かと思うのですが
法務局に電話してみましたが、該当の管轄の出張所の登記官が回答するとのことで、いきずまりましたので、後は聞いてください。
5/17 17:06 他には、期間が、半年くらいかかって、費用も３０万円くらい...
他には、期間が、半年くらいかかって、費用も３０万円くらい必要な「不在者財産管理人」の制度もあるだけはあります。
5/22 11:17 遅くなりましたがありがとうございました
たくさんのレスありがとうございました。
残念ながら、戸籍・除籍、住民票・除票は無ヒットでした。
抵当権者に連絡したところ、借金は既に返済済み、Ｂさんの他の住所は把握していないとのことでした。
23条照会を区役所にかけてみる→弁に言ってみます。
固定資産税は、Ａさんがずっと自分1人で払っていたそうです。
後は、４５年前に売買した時の登記関係書類の中にＢさんの本籍地がわかるものがあるかどうか･･･ですね。
こちらはＡさんを連れてきた不動産業者の方にあたってもらっています。
どうもそのＢさんの住所(４５年前)のあった物件は売られてハイツになっているみたいです。(そちらの方からもたどれるのかな？)
ありがとうございました。
5/22 15:01 ハイ！ その取得時効が援用なければ、完成しないです。それ...
ハイ！
その取得時効が援用なければ、完成しないです。それがないと、そもそも人のもの勝手に売れませんから、その前提のですかね
「あの良いですけれど」トピさんのところの自由ですが、「終わろうとしてるのにおせっかい」との声も聞こえてきそうですが、Bさんの持ち分はAさんのものになるんですからBさん住所、相続人は関係がなくなりませんか？
5/22 15:44 所有の意思を持って固定資産税を支払っていたのならなおさ...
所有の意思を持って固定資産税を支払っていたのならなおさらです。（もっともそれだけがすべてでもないですが）
判例でも固定資産税の支払いが所有の意思を肯定するもの。
また、逆にその不支払が所有の意思を否定する判例もあるようです。
所有の意思の有無は、取得の原因たる事実によつて外形的客観的に定められるべきものであるらしいです。
5/22 17:30 １０年の経過ならあれでも、２０年以上の経過なので、初めの...
１０年の経過ならあれでも、２０年以上の経過なので、初めの共同購入の事実による、悪意、善意は良い（問われない）ように思うけれど、違うのか？
5/25 20:55 Bさんの本宅の閉鎖謄本、敷地の謄本を調べる。 →Ｂさんが相...
Bさんの本宅の閉鎖謄本、敷地の謄本を調べる。
→Ｂさんが相続で取得していた場合や相続対策を行っていた場合、Ｂさんの親族は分かるかも。土地に共同担保の記録があれば、他の不動産とかの謄本もあたれるので、比較的近年の住所や親族関係が分かるかもです
質問対象外の雑談としてですが、私も不在者財産管理人がいいように思います