■ごちゃごちゃな登記
いつも参考にさせていただいています。axssといいます。
今回、不動産担保権を有する債権者Ｅから相談を受けているのですが、登記がごちゃごちゃなので教えていただきたく、書き込みしました。お忙しいところ恐縮ですが、よろしくおねがいします。
不動産の権利関係：
昭和54年1月 所有権保存 所有者Ａ
昭和61年2月 所有権移転（原因：金銭消費貸借契約に基づく譲渡担保） 所有者Ｂ
昭和63年5月 根抵当権設定 根抵当権者Ｃ 債務者Ｂ
平成3年7月 処分禁止仮処分 債権者Ａ
平成3年7月 所有権移転抹消予告、根抵当権設定抹消予告
平成15年5月 所有権移転（原因：相続） 所有者Ｄ
平成21年8月 根抵当権確定
平成21年8月 根抵当権移転（原因：債権譲渡） 根抵当権者Ｅ
※抹消予告登記は不動産登記法の改正により職権抹消されています。
旧不動産登記法の抹消予告登記があったので、管轄裁判所で事件記録の閲覧をしたところ、高裁で和解になっていました。
和解内容（和解期日：平成6年10月）：
１ Ａ・Ｂ間に債務はない
２ Ｂは所有権移転登記を抹消する
３ 和解金としてＡはＢに100万円を支払う
和解調書の当事者の表示：
Ａ、Ｂ、Ａ代理人弁護士Ｆ、Ｂ代理人弁護士Ｇ
現状：
Ａ：行方不明（住民票は当該建物にある）
Ｂ：死亡
Ｃ：担当者が代わり、当時のことはわからない。記録もない。
Ｄ：連絡はつくが、あまり協力的ではない。
Ｅ：クライアント
Ｆ：連絡はつく。Ａの弁護士報酬が支払われていないので怒っている。
Ｇ：廃業。
背景の説明が長くなりましたが、クライアントとしては、根抵当権を実行し、競売売却代金から回収したいと考えています。
裁判所の執行係に確認したところ、登記が根抵当権設定に劣後する処分禁止仮処分は、競売による売却により抹消されるとのことでした。
しかし、和解調書のなかで、譲渡担保のもともとの債務がないことをうたっているので、あとからトラブルになるかもしれないと思いますがいかがでしょうか？
競売の買受人はＡからの訴訟リスクが残っていると考えたほうがよいでしょうか？
12/2 10:03 よく知らないことなので、あくまで、感想なのですが、 平成６...
よく知らないことなので、あくまで、感想なのですが、
平成６年の和解調書は時効ですよね（１０年。民法１７４の２）。ということは無効（時効の援用の問題もありますが）なので、Ｂの所有権移転およびＤの相続は有効。
抵当権はＤのみがついているという状況と思いますが、どうでしょう？？
12/2 10:15 はなさん 返信ありがとうございます。 確かに、和解条項は時...
はなさん
返信ありがとうございます。
確かに、和解条項は時効にかかると思いますが、時効援用権限がクライアントにあるか否かが問題になると思います。
もう少し、確認してみます。
ありがとうございました。
12/2 12:17 DってBの相続人ですか？
DってBの相続人ですか？
12/2 15:38 匿名さん 返信ありがとうございます。 ＢはＤの相続人で、...
匿名さん
返信ありがとうございます。
ＢはＤの相続人で、そのほかの相続人は全員放棄しています。
よろしくお願いします。
12/2 16:20 仮にＢの所有権抹消登記が実行され、Ａに所有権が復帰した場...
仮にＢの所有権抹消登記が実行され、Ａに所有権が復帰した場合、Ｂの所有権を前提とする根抵当権も抹消されるので、根抵当権者は利害関係人。よって、現在の根抵当権者Ｅも時効援用は可能と思います。
しかしながら、物権的登記請求権は消滅時効にかからないとすれば、Ａは判決による登記ができなくなるだけで、依然登記請求権を主張すべく執行異議をいうことがあるのではないでしょうか。
Ａ行方不明ということで、競売手続終了まで現れなければ、買受人に対抗できなくなりますが。どうでしょうか。
12/2 17:12 またまた感想ですが、 相続は、包括的承継なので、ＡＢ間の訴...
またまた感想ですが、
相続は、包括的承継なので、ＡＢ間の訴訟状上和解も当然に、Ｂの相続人であるＤが承継するわけで、したがって、Ｄが時効援用できるのではないでしょうか？
12/2 17:27 時効は、登記に現れている者の内、 A,D,Eが援用可 Eについて...
時効は、登記に現れている者の内、
A,D,Eが援用可
Eについては、Dの債権者なので、債権者代位権によっても、援用可
12/2 17:33 Ｂが全くの無権利者であったとすれば、Ｂから根抵当権の設定...
Ｂが全くの無権利者であったとすれば、Ｂから根抵当権の設定を受けたＣも根抵当権を取得できません（登記に公信力がないため。民法１７７条の対抗問題にはならない）。当然Ｅも根抵当権を取得できません。
そして、Ａに所有権があるとすれば、所有権は時効にかかりません。
理屈の上では、Ａに完全な所有権があるものとしてＡに敗訴する可能性はあると思います。
以上間違っていたらすみません。
12/2 17:55 B,Dは、不動産を占有しているのでしょうか。
B,Dは、不動産を占有しているのでしょうか。
12/3 7:59 みなさん 返信ありがとうございます。 Ｂが全くの無権利者...
みなさん
返信ありがとうございます。
Ｂが全くの無権利者であったかは、正直、わかりません。全くの無権利者であった可能性もあります。
和解条項では、いつの時点で債務が無いのかが明確にはわかりません。裁判所の事件記録はすでにありませんので、その当時のことを知っているのは、ＡとＡの代理人であるＦ弁護士だけです。
推測ですが、Ｃは銀行ですから、調査の上、根抵当権を登記していると思われます（譲渡担保により取得した所有権を目的として根抵当権を設定していますから、そもそも、問題があるかもしれませんが・・・）。
Ｂ、Ｄは不動産を占有していません。Ａが占有しています（隣人からのヒアリングで、２年に１回くらいは見かけるとのことです）。
よろしくお願いします。
12/3 10:50 所有権がＡにあって、占有もＡが行っている場合。 根抵当権の...
所有権がＡにあって、占有もＡが行っている場合。
根抵当権の実行→Ａ執行異議
所有権がＢにあって占有はＡが行っている場合。
根抵当権の実行→Ａ時効取得主張
いずれにせよ、紛争はまぬがれない。
1/14 12:25 たまたま検索でたどり着きました。 今更ですが、後学と問題提...
たまたま検索でたどり着きました。
今更ですが、後学と問題提起のために。
本件不動産は、予告登記が根抵当権にもされているので、本案はCも被告となっていたことが推測されます。
しかし和解条項を見るとCが当事者ではありません。
よって、何らかの理由でCに対して無効主張が通らず判決を得られなかったものと推測が及びます。
他方、Aは和解調書を得たにもかかわらず、所有権抹消登記を備えていないため、和解成立以降出現した善意の第三者には対抗できません。
（そもそもCの同意が得られず抹消できなかったのだと思いますが）
また、Aの所有権時効取得についても占有開始時が所有権保存時と思われますので（B・Dが占有していないため）時効成立後登記を備えたものには対抗できない可能性があります。
いずれにしても現状で競売申立をすれば、開始決定はDに送達されるでしょうからAから執行異議が出る可能性はきわめて低く、買受人が現れればAは対抗できないでしょうから、何とかなりそうな気もします。（ずるいですが^^；）
また、Bは譲渡担保で所有権登記を備え、和解調書では債務がないことと登記の抹消しか確認していないので無権利者であったのではなく、譲渡担保の抹消がされたと理解するのが自然だと思いますがどうでしょう。
1/19 8:33 匿名希望さん、問題提起ありがとうございました。 その後す...
匿名希望さん、問題提起ありがとうございました。
その後すぐに、Eから競売申立（当方代理で）をしました。先日、開始決定がくだされました。
売却実施の通知がきたら、またご報告します。