■個人再生 清算価値について（不動産）
いつもお世話になっております。
親子２名分（Ａさん親、Ｂさん子）の小規模個人再生の申立を行う予定なんですが、不動産を所有しているため、清算価値を計算しています。
計算の仕方がよくわからないため、どなたか、教えていただけたらと思います。
不動産
土地 所有者 Ａさん
建物 所有者 Ａさん5/8 Ｂさん3/8
不動産全体に担保設定
債務額1,200万円（現在残債務約840万円） 債務者Ｂさん
評価額 土地 1100万円 建物 500万円
この場合の清算価値を、私なりに計算してみました。
不動産全体の清算価値 ⇒ 評価額（土地＋建物）1600万円 － 住宅ローン残債務840万円 ＝ 760万円
土地の清算価値 ⇒ 5,225,000円 （760万円 × 1100／1600 ）
建物の清算価値 ⇒ 2,375,000円 （760万円 × 500／1600 ）
ここで、Ａさん、Ｂさんそれぞれの不動産の清算価値を求めたいのですが、
Ａさん ⇒ 土地 5,225,000円
建物 2,375,000 × 5/8 ＝ 1,484,375円
Ｂさん ⇒ 建物 2,375,000円 × 3/8 ＝ 890,625円
計算方法はこれで大丈夫でしょうか。
わかりずらい記載で申し訳ありません。初めての個人再生で、不安がいっぱいです。
どなたか、よろしくお願いします。
12/14 17:00 個人再生の場合の不動産の価額は、固定資産税評価額ではなく...
個人再生の場合の不動産の価額は、固定資産税評価額ではなく、実勢価額とされていると思います。
よって、そもそもの出発点として、評価額で計算を始めているところで間違いがあると思います。
不動産鑑定士の評価までは必要ない場合もありますが、少なくとも不動産業者の簡易鑑定の価額を基準にする必要があります。
12/14 17:19 質問の答えではないのですが。 計算の基準になっている評価額...
質問の答えではないのですが。
計算の基準になっている評価額が時価評価額であるという前提であっても、不動産の剰余額が７６０万円あるわけですよね。
その他の債務合計は、この７６０万円を上回っているのですか。
もし、その他の債務合計が７６０万円以下であれば、そもそも債務超過とは言えず、再生手続開始要件を満たさないと思います。
12/15 10:55 当地では固定資産評価額を基準に算定します。（評価額の１．...
当地では固定資産評価額を基準に算定します。（評価額の１．３倍）
（評価額が実勢価格より高すぎて清算価値があまりにも高くなりそうな時などは、不動産業者の査定書（複数）か、鑑定士の鑑定書を用意して「ほんとは安いんですよ～」と主張します。）
匿名さんのように鑑定が必要なところもあるようですので、算定方法や鑑定等をどの程度まで必要とするかは、裁判所によって異なるのかな、と。
ところで、ＡさんはＢさんの連帯保証人等ではなく単なる物上保証人でしょうか？
物上保証人であれば、仮に競売になった場合、残債務はまずＢさん所有の物件に割り付けられ、不足分がＡさん所有物件に割り付けられます。
なので、Ａさん所有部分の評価額から残債務全額を差し引いた額がＡさんの清算価値（ゼロ？）になり、その残り（不足分）をＢさん所有部分の評価額から差し引くのでは？と思ったのですが。
ついでにＡさんからＢさんへの求償債権のうち回収可能額も、Ａさんの清算価値になりそうな気がします。
以前、物上保証人が個人再生したときは（主債務者は債務整理しない）、清算価値に評価額全額を上げました。
そのとき裁判所からは、求償権があるんだから全額清算価値だと言われたように記憶しています。
12/16 11:18 皆様、返信ありがとうございます。 固定資産評価額でいいと...
皆様、返信ありがとうございます。
固定資産評価額でいいところと、時価評価が必要なところがあるんですね。
Re:計算の基準になっている評価額が時価評価額であるという前提であっても、不動産の剰余額が７６０万円あるわけですよね。
その他の債務合計は、この７６０万円を上回っているのですか。
もし、その他の債務合計が７６０万円以下であれば、そもそも債務超過とは言えず、再生手続開始要件を満たさないと思います。
⇒ 債務総額は７６０万円以下であり、先生にも相談したところ、個人再生の方針変更となりました。理解が出来ておらず、恥かしいです。教えていただき、ありがとうございました。
本件では、当初債務者Ａさん、連帯債務者Ｂさんでしたが、Ａさんに後見人が必要になったととから債務が免除され、今はＢさんがが支払をしています。（物上保証人等、普段聞きなれない言葉ですが、調べてみました。今回は、債務者本人が個人再生をするので、教えていただいた案件とは異なる考え方でいいのでしょうか・・・・）
Ｂさんだけ個人再生でいき、Ａさんについては任意和解ができるか、再度依頼者と話をすることになりました。
理解ができていないため、質問事態もわかりずらく、すみません。いろいろ教えていただき、ありがとうございます。