■【至急】管財申立における不動産の処分につき
こんにちは
とても初歩的なことなのですがお教えください。
あるクライアントの方で住特つきの個人再生を申し立てようとしていたのですが、この方がある日突然「やっぱり住宅なんていらない。住宅を売ってしまって、破産したい」と言いだしました。財産が多いので管財事件として申し立てを行う予定ですが、住宅を任意売却した後に管財事件の申し立てをしても差し支えないのでしょうか？
ちなみに、このクライアントなのですが、弁護士費用や申立費用の滞納はなく、住宅ローンの連帯債務者がクライアントの親戚で、親戚には自己破産のことを知られたくないので、売却したいとのこと（売却しても債務の方がはるかに多い（被担保債権額が評価額の2.27倍）ので、住宅をどんなに高値で売ってしまっても、債務は残りますし、そうなるとどのみち親戚の方へ管財人ないしは債権者から連絡がいくかと思うのですが…）
住宅についてはつい最近まで住宅ローンの支払いをしていたので、任意売却をするにしても、保証会社が代位弁済をするまで無理だと思うのですが…
こんな理由で売ってしまっても、管財人は何も言わないのか、正直とても不安です。（弁護士は「そんなにいらないなら売ればいい」とクライアントに言っています…）
また、先ほどからクライアントに「住宅を売却するから不動産業者を早く教えろ」とせっつかれており（弁護士は休み）、本当に困っています。
申し訳ありませんが、どなたかご教授ください。よろしくお願いいたします。
8/3 16:05 そら勝手と言えば勝手で、売ってから相談に来る方もあるくら...
そら勝手と言えば勝手で、売ってから相談に来る方もあるくらいですから、
売却が適正なものかどうかと思います。適正なら良いです。
が、そうでないなら、売却事態、否認される可能性があります。
感では、破産予定なら同時廃止も管財も動かないで、おとなしくしていただくほうが良いと思います。
家が無くなると、今度は賃貸か何かに住みますよね。家賃が発生しますので、それ大丈夫ですかね？何もしないでこのままほっておくと、競売（この方が公平感はあります）になります。でもそれまでずいぶん期間（１年、２年）ができますので、動かないほうが、ある意味メリット「家賃が発せしない点」もあります。財産の、事情の具合では、同時廃止の目も出てきます。
「連帯保証人」の方への警告はしておくべきですね「遅くても、絶対に、保証債務が履行になったくらいまでに、必ず請求されます」。請求されないはずがないです。そもそもそのための保証人ですから、したがって、何をどうしても知れることになります。次の住まいのこと、どう考えてるのか伺うと良いかも知れません。
8/3 16:18 匿名さん
早速のご回答ありがとうございます。助かります。
実は、どうやらご本人が、こちらに確認する前に勝手に別の賃貸物件を契約してしまったようです…。なんで勝手なことするんでしょうね…
売却が適正であれば売却しても大丈夫なんですね、ありがとうございます。
8/3 16:20 なぜ住宅を売りたいのかいまいち理解できません。 管財にな...
なぜ住宅を売りたいのかいまいち理解できません。
管財にならないように家を売ることはあっても，いずれにしろ管財になるのであればわざわざ家を売ることもないように思います。
しかしそれでも売りたいのであれば，オーバーローンの範囲内だったら大丈夫かと思います。
ただ不動産業者の相見積は取っておいた方がいいです。
見積もり価格は不動産屋さんに相談すれば調整が効くかと。
銀行や保証会社などとのやり取りは不動産屋さんの専門分野ですので，向こうが勝手に連絡して調整してくれると思います。
8/3 16:22 それ非常にまずいです。 申し立て延期ものです。 先生...
それ非常にまずいです。
申し立て延期ものです。
先生とよく相談して、
状況が整うまで日数が要ります。
8/3 16:35 匿名（930b8e486544）さんも書かれていますが、 １ こん...
匿名（930b8e486544）さんも書かれていますが、
１ こんな理由で売ってしまっても、管財人は
何も言わないのか
売却価額が適正で、売却代金からの支出に不正や問題がなく、残金が全て破産財団に引き継がれるのであれば、何も言いません。
このうち１つでも問題があれば、管財人はそこを指摘します。
２、親戚には自己破産のことを知られたくない
不動産の価額が、残ローンよりも相当低いのであれば、親戚には自己破産のことを知られたくないというのは不可能です。
３ 任意売却をするにしても、保証会社が代位弁済をするまで無理だと思うのですが
そんなことはありません、金融機関がOKといえば、代位弁済前でも任意売却ができることは多々あります。
４ 先ほどからクライアントに「住宅を売却するから不動産業者を早く教えろ」とせっつかれており（弁護士は休み）、本当に困っています。
弁護士の指示がないと教えられないと答えましょう。
8/3 17:56 匿名さん（ID：cfd85ee0b35e）
実は私もクライアントがなぜそこまでして自宅の売却を急いでいるのか見当がつかない状態です。
クライアントはこれまでにも「住宅ローンの支払いがきつくてやっていけない（それでも個人再生をしてもらわないと困るといわれていました）」「住宅が売れれば住宅ローンなんて支払わなくて済む」等おっしゃっていたので、おそらく、【任意売却をする＝住宅ローンを払わなくて済む。それまでは払わないといけない】と思っているようなんです。
自己破産するのだから、払わなくてよいと、弁護士も私も再三にわたってお伝えしているのですが、わかっていないようです…。
愚痴になってしまいすみません。
ご意見ありがとうございます！！とりあえず他会社の見積もりもとっておくようにします…
8/3 17:58 匿名さん（ID：930b8e486544）
そうなんですか！？
ちなみに大阪地裁堺支部に申し立て予定ですが…検討してみます。ありがとうございます。
8/3 18:01 大阪の事務職員さん
ありがとうございます！！
任意売却可能なんですね！？全く知らなかったです…６カ月経過しないと無理っていつも不動産業者から聞いていたので…
検討してみます！！
8/3 19:59 大阪地裁堺支部の破産申し立ての審査は、大阪地方裁判所管内...
大阪地裁堺支部の破産申し立ての審査は、大阪地方裁判所管内で一番厳しいので、慎重に慎重に覚悟をもって申し立てて下さい。
8/4 0:40 cfd85ee0b35eの追記です。 よく考えてみると、売るにしても...
cfd85ee0b35eの追記です。
よく考えてみると、売るにしても売らなければいけない理由がないと面倒な事になるかもしれませんね。
例えば、私が家を売る場合は管財事件にしたくない場合がほとんどです。
あとは管財人にケチを付けられたくない時です。
こういう場合は裁判所や管財人も察してくれるとは思いますが、申立代理人ですら不可解に思うような家の売却を行えば裁判所なども不自然思うでしょう。
そこで合理的な説明ができないと面倒な事になりかねませんね。
適当な理由があればいいのですが無いのであれば、もう少し依頼人と話してみるといいかもしれません。
何故売らなきゃいけないのか。
弁護士が間に入れば住宅ローンをストップできると説明してあげると良いかもしれません。
受任通知出せば、支払いストップしても本人に連絡できないし、追い出すまで少なくとも半年くらいはタイムラグあるでしょうから、それを説明してあげると多少反応変わるんじゃないでしょうか。
まあそれでも家を売りたいなら、家を売った上で同時廃止で申し立てるってのはひとつの手だと思います。
そうすれば、家を売ったのは『管財にしたくないからだ』と説明がつきます。
その後、それでも管財になってしまったというストーリーはありなんじゃないかなと…。
いずれにしろ。微妙な問題ですから、最終的な判断は弁護士がするべきです。
もし家を売る場合は弁護士と裁判所や管財人にケチをつけられないロジックをきちんと考えておくべきかと思います。
8/6 12:33 競売がやっぱり良いと思います。 それで勝手に結んだ賃...
競売がやっぱり良いと思います。
それで勝手に結んだ賃貸契約の日時は、何時だったん、ですか（偏頗性等、心配されます）。
その費用の捻出はどのようにされてます（何か新規の借り入れでもされてないですかね？他に口座の所在も心配されます。）。「保証金」とかあります。公団とかだと家賃の１０か月くらい前納の場合もあります。
この辺大事です。
8/7 15:58 ID：6b53b5286bdbさん
すみません、ありがとうございます。
そうですよね、売らない方がいいですよね…。何度も何度も、本人には「破産をすることになれば住宅ローンの返済をしなくていい」と説明したのですが、どうしても理解できないみたいです。
一応、弁護士には破産申し立てを先行させるべきではないでしょうかと伝えて、弁護士より本人に連絡していただきました。
ありがとうございます。
8/7 16:01 ID：930b8e486544さん
ご回答ありがとうございます。
賃貸契約を締結したのは、ほんとについ最近です。
保証金などの費用の捻出は、一部を親戚の方が出してくれたようです（残りについては個人再生を行うために積み立てていたお金でした。勝手に費消されていました…）。
8/7 17:35 家の任意売却の問題、吹っ飛ぶくらい 危機時に、その（い...
家の任意売却の問題、吹っ飛ぶくらい
危機時に、その（いくら親戚でも）新規の借り入れは、具合悪いです。
財団の減少も、具合悪いです。
同時廃止の選択は遠のくと思います（観察型）。
管財費用（あります？）の捻出と並行して、競売待ちでするのが良いと思います。
債権者からの問い合わせには「管財費用の捻出中で遅くなってます」で対応されると良いと思います。