■ごちゃごちゃな登記
いつも参考にさせていただいています。axssといいます。
今回、不動産担保権を有する債権者Ｅから相談を受けているのですが、登記がごちゃごちゃなので教えていただきたく、書き込みしました。お忙しいところ恐縮ですが、よろしくおねがいします。
不動産の権利関係：
昭和54年1月 所有権保存 所有者Ａ
昭和61年2月 所有権移転（原因：金銭消費貸借契約に基づく譲渡担保） 所有者Ｂ
昭和63年5月 根抵当権設定 根抵当権者Ｃ 債務者Ｂ
平成3年7月 処分禁止仮処分 債権者Ａ
平成3年7月 所有権移転抹消予告、根抵当権設定抹消予告
平成15年5月 所有権移転（原因：相続） 所有者Ｄ
平成21年8月 根抵当権確定
平成21年8月 根抵当権移転（原因：債権譲渡） 根抵当権者Ｅ
※抹消予告登記は不動産登記法の改正により職権抹消されています。
旧不動産登記法の抹消予告登記があったので、管轄裁判所で事件記録の閲覧をしたところ、高裁で和解になっていました。
和解内容（和解期日：平成6年10月）：
１ Ａ・Ｂ間に債務はない
２ Ｂは所有権移転登記を抹消する
３ 和解金としてＡはＢに100万円を支払う
和解調書の当事者の表示：
Ａ、Ｂ、Ａ代理人弁護士Ｆ、Ｂ代理人弁護士Ｇ
現状：
Ａ：行方不明（住民票は当該建物にある）
Ｂ：死亡
Ｃ：担当者が代わり、当時のことはわからない。記録もない。
Ｄ：連絡はつくが、あまり協力的ではない。
Ｅ：クライアント
Ｆ：連絡はつく。Ａの弁護士報酬が支払われていないので怒っている。
Ｇ：廃業。
背景の説明が長くなりましたが、クライアントとしては、根抵当権を実行し、競売売却代金から回収したいと考えています。
裁判所の執行係に確認したところ、登記が根抵当権設定に劣後する処分禁止仮処分は、競売による売却により抹消されるとのことでした。
しかし、和解調書のなかで、譲渡担保のもともとの債務がないことをうたっているので、あとからトラブルになるかもしれないと思いますがいかがでしょうか？
競売の買受人はＡからの訴訟リスクが残っていると考えたほうがよいでしょうか？
12/3 10:50 所有権がＡにあって、占有もＡが行っている場合。 根抵当権の...
所有権がＡにあって、占有もＡが行っている場合。
根抵当権の実行→Ａ執行異議
所有権がＢにあって占有はＡが行っている場合。
根抵当権の実行→Ａ時効取得主張
いずれにせよ、紛争はまぬがれない。
1/14 12:25 たまたま検索でたどり着きました。 今更ですが、後学と問題提...
たまたま検索でたどり着きました。
今更ですが、後学と問題提起のために。
本件不動産は、予告登記が根抵当権にもされているので、本案はCも被告となっていたことが推測されます。
しかし和解条項を見るとCが当事者ではありません。
よって、何らかの理由でCに対して無効主張が通らず判決を得られなかったものと推測が及びます。
他方、Aは和解調書を得たにもかかわらず、所有権抹消登記を備えていないため、和解成立以降出現した善意の第三者には対抗できません。
（そもそもCの同意が得られず抹消できなかったのだと思いますが）
また、Aの所有権時効取得についても占有開始時が所有権保存時と思われますので（B・Dが占有していないため）時効成立後登記を備えたものには対抗できない可能性があります。
いずれにしても現状で競売申立をすれば、開始決定はDに送達されるでしょうからAから執行異議が出る可能性はきわめて低く、買受人が現れればAは対抗できないでしょうから、何とかなりそうな気もします。（ずるいですが^^；）
また、Bは譲渡担保で所有権登記を備え、和解調書では債務がないことと登記の抹消しか確認していないので無権利者であったのではなく、譲渡担保の抹消がされたと理解するのが自然だと思いますがどうでしょう。
1/19 8:33 匿名希望さん、問題提起ありがとうございました。 その後す...
匿名希望さん、問題提起ありがとうございました。
その後すぐに、Eから競売申立（当方代理で）をしました。先日、開始決定がくだされました。
売却実施の通知がきたら、またご報告します。